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7月9日,2024年首单仓储物流REITs——华夏深国际REIT正式登陆深交所,发行规模14.94亿元。在华夏深国际REIT后面,还有华泰紫金宝湾物流仓储REIT、南山控股宝湾物流公募REITs、中航易商仓储物流REIT、华夏万纬REIT等多只产品在等待入场。
自2023年至今年初,虽然公募REITs(不动产投资信托基金)表现欠佳,但今年公募REITs的申报仍在加速,二级市场业绩也迎来修复。今年上半年就成立了9只REITs,超过去年全年的6只。
在6月的发行阶段,华夏深国际REIT宣布,公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限。最终,基金网下投资者有效认购比例为60.68%,公众投资者有效认购比例为41.45%。
7月9日,华夏深国际REIT发起人深圳国际控股有限公司(以下简称深国际:HK00152,股价6.33港元,市值152.53亿港元)方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,由于疫情后仓储物流行业发展不达预期,部分项目运营面临压力,2023年的仓储物流REITs一度出现下跌。今年以来,市场情绪已经逐渐稳定,市场机构逐渐认可经济逆周期下REITs资产的配置价值。目前,机构对REITs产品的关注度一直在提升。
根据仲量联行统计,2023年全国24个重点城市物流仓储市场新增供给1179万平米,同比增加22%;供给高峰而需求转弱下,出租率及租金均面临挑战,24城中仅8城物流地产租金实现同比增长,24城整体空置率同比增长3.85%。
平安证券指出,仓储物流类项目的租户前期通常会在货架、运输硬件设备上大量投入,提前退租的摩擦成本相对更高,因而相比产业园项目的客户稳定性更强。但考虑仓储物流项目与产业园同属产权类项目,需关注租户集中度、现金流分散度、单年份租约集中到期、储备租户不足等仓储项目潜在风险,并相应做好风险缓释措施,如租约保证金等。
华夏深国际REIT底层资产是两个高标仓项目,分别是浙江省杭州市钱塘区的深国际物流港杭州(一期)项目、贵州省黔南州龙里县的深国际物流港贵州·龙里项目,合计产权建筑面积35.5万平方米,总估值14.88亿元。
“首次发行公募REITs,由于大湾区的物流资产多处于在建阶段等因素,深国际先行选择了长三角、西南地区的成熟资产。”
深国际方面告诉记者,杭州项目未来的稀缺性来自供应规划,贵州项目的稀缺性则更多来自地理属性。对于入池资产的考量,公司首先要考虑项目的合规性,也就是项目需要运营满三年,未来可持续营运,土地性质、规划建设、产业准入等相关手续齐备。其次是经济可行性,即底层资产运营稳健,公募REIT能够为投资人提供相对稳定的现金分红。
深国际主营产业包括收费公路、物流、港口、大环保等,目前已在全国近40个城市实现仓储物流布局,协议用地面积逾1000万平方米,运营面积约476万平方米。
国金证券统计显示,二级市场方面,6月REITs市场仍维持横盘震荡走势,加权价格指数收于90.05点,较上月末微幅下跌0.45%。其中,仓储物流REITs收益表现排名倒数第三。
深国际坦言,在当前的经济环境下,各行各业都面临经营压力,作为经济产业链上的一环,物流仓储也不例外。然而,物流基础设施是畅通国民经济循环的重要环节、支撑点,短期经营压力不改行业长期发展韧性,市场应该理性看待仓储物流行业的短期压力。随着仓储物流行业对配送效率以及合规性要求的提高,非高标仓将逐渐被高标仓替代。
尽管仓储物流、园区基础设施的REITs目前在二级市场表现依旧平平,但仍吸引投资者关注的重要一点就是稳定持续的较高比例分红。
华夏基金介绍,基础设施公募REITs要求将不低于90%的基金年度可供分配金额用于分红,每年至少分红一次。长期高比例分红成为REITs最重要的产品属性,这让其具备天然的“高股息”属性。
在首发之后,REITs扩募资产质量也关系其在二级市场的表现。据平安证券统计,2023年4只公募REITs均完成扩募,仅红土盐田港REIT因扩募资产更优,2023年二级市场表现跑赢指数,其余扩募REITs均跑输指数,主要系扩募资产质量问题。
对于未来的扩募计划,深国际表示,截至2023年底,深国际有37个高标仓项目,21个在建、待建项目,这些项目均具备扩募的潜力。